そう言われればそうかも。

日々コスパを追求

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ボロ戸建て大家さんは儲からない

買う前からわかってたけど、「ボロ戸建て大家さんて儲からないよね⋯」って思ってます。

 

 

10年以上前から「いつか大家になるぞ!」と思いつつ昨年秋に築50年近い戸建てをやっと購入、晴れて「大家さん」になりました。

 

買った物件はかなり傷んでたのもあって大幅な指値をさせていただき、今は表面利回り35%で貸し出し中です。

 

表面利回りとは、年間の家賃収入の総額を物件価格で割った数字です。

 表面利回り(%)=年間家賃収入÷物件価格×100

 

 表面利回りとは | 不動産の教科書

 

 

利回り35%って言うと、3年ほどで投資額(購入額)を回収できちゃいます。

 

一見すごいように見えますよね?

ところがどっこい、そうでもありません。

 

表面利回りに対して「実質利回り」という言葉がありまして、こちらは「年間の家賃収入から諸経費(管理費・修繕積立金・固定資産税など)を差し引いた実質的な収益から、物件価格に購入時の諸経費(不動産仲介手数料・登記費用・印紙代など)を加算したもので割った数字」となります。

 

式にすると、

 

実質利回り(%)=(年間家賃収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

 

 表面利回りとは | 不動産の教科書

 

となり、

これでリフォーム代も含めて計算すると、実際の利回りはグッと落ちて約20%に。

 

投資額を回収するのに5年もかかっちゃう。

利益が出始めるのは6年目からです。

はあー、ずいぶんと先だなあ⋯

 

 

それでも6年目からはお金が貯まる一方なんだからいいじゃない?と思われるかもしれません。

 

それがそうでもないんですよ。

 

ボロ戸建てとは「古い家」なので、建物はもちろん設備類ももう全てが寿命を迎えつつあるわけで、次々と補修していかないといけません。

補修で済めばいいけど、交換も視野に入れてかないと。

 

これがたとえば給湯器がついに壊れて交換することになったとしましょう。

すぐに何十万、下手すりゃ家賃1年分が飛んでいきます。

 

実際、今年の春は屋根のペンキの塗り替えをしないといけないかも。

雪が解けたら屋根に上って見てみないとわからないけど、遅くとも再来年にはやらないといけないでしょう。

 

こういった想定内の補修費用だけでも相当利回りを落としちゃうんで、そんなわけで実質利回りさえも「絵に描いた餅」になりかねないという。

大変ですよ。

 

まあ、「買ったはいいけど借り手が見つからない。借り手がついたとしても補修続きでさっぱり利益が残らない」という状態になったとしても、「取り壊して更地にして売れば損はない」という物件を買った(つもり)ので、安心して持ち続けられてはいますがね。

 

幸い長期入居が見込める法人契約ができたのはとってもツイてました。

 

 

ともかく、見るのとやるのでは大違いというわけで、いろいろ学びがあったボロ戸建て投資。

 

「かなり慎重な性格」の人がもしボロ戸建て投資をやってみようと思うなら、

  • とにかく立地を重視する
  • ファミリー向けなら人気の小学校区内で
  • 水回りが健在な物件

という点を抑えといてほしいです。

 

また、ファイナンス面からは、

  • 最初の1軒目から何割か融資を引くことを検討してもいい(全額貯金で買うと手元のお金がどーんと減ってしまって悲しい)
  • リフォームは最低限でよし(顧客の求めるポイントだけにお金を使う)
  • 更地にして売れば解体費を含めても元が取れる立地のものを安く買う

ことが大事です。

 

その後よりよい物件を買う時にボロ戸建てを担保にして融資してもらうという使い方もできますね。

 

 

大家さんになって以降、やれ水道が凍結しただの、給湯器が不具合を起こしただの、シロアリ被害が見つかっただので月に何度も電話がかかってきて(ほぼ自主管理なので直接電話がかかってきます)、古い物件の大家さんになることの重みを感じてます 笑

 

とはいえ、ストレスではげそう⋯とめげそうになりつつも、入居者様や持てる力を振り絞って毎月5万円を稼いでくれてるけなげな物件のためにも少しずつ補修をがんばろうと思うのでした。